上市物企上半年成绩单正式出炉。据克而瑞研究院统计，截至目前，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布。整体来看，上市物企规模扩张速度放缓，行业进一步分化。
从在管面积来看，碧桂园服务在管面积最高，为10.63亿平方米，堪称“规模之王”；从合约面积看，保利物业排名第一，合约面积达9.96亿平方米；而营业收入居榜首的是碧桂园服务，达231.85亿元；净利润居首位的企业为华润万象生活，高达20.68亿元，成为最会“赚钱”的物企。
重点指标排名居首的
上市物企一览
新京报贝壳财经记者根据公开信息整理。
整体增速下滑，碧桂园服务稳坐“规模之王”
据克而瑞研究中心统计，2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。
从在管面积来看，排名前三的为碧桂园服务、保利物业和恒大物业，在管面积分别为10.63亿平方米、8.34亿平方米、5.96亿平方米。
从合约面积来看，在披露相关数据企业中，合约面积最高的是保利物业，达9.96亿平方米，雅生活服务以6.92亿平方米位居第二。与此同时，在管面积和合约面积增速最快的均为苏新服务，其增速分别达到62.81%和57.20%。
值得关注的是，2025年至今，物企主动退出项目管理的情况呈现常态化。包括中海物业、滨江服务、龙湖物业、金科服务在内的品牌物企都在持续承压下主动放弃部分在管项目。其中，中海物业退盘面积达到2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米。
克而瑞董事长丁祖昱认为，综合各物业企业退出的原因来看，主要还是在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，企业持续对低质低效项目进行汰换。
从市场拓展来看，尽管企业加大了第三方项目拓展力度，但受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑。据克而瑞研究中心统计，在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点。
基础服务仍占“大头”，滨江服务增速最快
据克而瑞研究中心统计，从营业收入来看，2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点。
在41家连续披露数据的企业中，基础物业服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为72.4%、10.6%和4.3%。其中，基础物业服务收入占比较去年同期提升2.4个百分点，主业地位进一步凸显；社区增值服务和非业主增值服务占比则分别下降0.7个百分点和1.5个百分点。
在营业收入排名中，碧桂园服务以231.85亿元继续保持行业首位，万物云以181.37亿元位列第二，头部企业领先优势持续扩大。同时，碧桂园服务营收净增21.39亿元，为增量最高企业。
此外，各物企之间营收分化显著。据中物智库数据，碧桂园服务、万物云、绿城服务等9家企业营收超50亿元，合计达968.35亿元，占总体的65.07%；而包括雅生活服务、鲁商服务在内的24家企业营收出现下滑，合计减少21.65亿元。
营收增速方面，上半年，上市物企整体平均增速为4.31%，滨江服务以22.70%的增速领先。14家企业实现10%以上增长，其中6家为央国企（京城佳业、招商积余、金融街物业、金茂服务、珠江股份和建发服务），显示国企背景企业在当前环境下更具增长稳定性。
整体表现有所修复，华润万象生活最会赚钱
受外部环境持续影响，居民对物业费降价诉求强烈，叠加人力成本持续上涨等因素，今年上半年，物企毛利和毛利率持续承压。
据克而瑞研究中心统计，2025年上半年，63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%。毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。
但是，随着企业资产减值影响逐步减弱，2025年上半年，63家上市物企净利润均值达1.7亿元，同比增长20%；净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。
中物智库认为，物管行业上半年实现净利润20%的高增长，但这主要是来自去年亏损今年修复的企业（如融创服务、金科服务、雅生活）以及稳健增长的国企（如华润万象生活、保利物业、中海物业）等。
据中指研究院统计，上半年，净利润位居首位的企业为华润万象生活，高达20.68亿元；珠江股份净利润增长最快，增速为857.31%；净利率最高的是祈福生活服务，达46.62%。
为何华润万象生活能成为“利润王”？细究财报发现，其赚钱多的背后还是源于商业赛道。上半年，华润万象生活商业航道营收增长14.6%，毛利率高达66.1%，旗下在营购物中心数量已经达到125座。
而在毛利率表现中，星盛商业以52.31%的毛利率位居行业首位，其次为祈福生活服务和华润万象生活，分别为51.18%和37.13%。
“物管行业的毛利率下滑成普遍现象，仅星盛商业、华润万象生活等高毛利业态企业抵抗住该趋势。”中物智库总结指出：“2025年中期业绩宣告物业管理行业正式告别高增长时代，进入一个以‘修复、分化、内卷、价值挖掘’为特征的新阶段。”
新京报贝壳财经记者徐倩
校对穆祥桐
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